Régime LMNP : ce qu’il faut retenir

Si les investisseurs entendent depuis de nombreuses années parler du « LMNP », qui correspond à une location meublée (non professionnelle), ce régime fait beaucoup parler de lui en raison de l’évolution législative récente.
En effet, plusieurs modifications annoncées par la loi de finances pour 2024, notamment en ce qui concerne le régime micro-BIC, ont été poursuivies avec la loi « Le Meur » du 19 novembre 2024. Le régime réel d’imposition, quant à lui, a grandement été impacté par la loi de finances pour 2025.

Rappel sur les régimes applicables jusqu’en 2024

Le régime micro BIC permettait d’appliquer pour la détermination de l’impôt sur le revenu :

• Un abattement forfaitaire pour frais de 71% sur les revenus locatifs annuels de logements classés et de chambres d’hôtes inférieurs à 188 700 euros.
• Un abattement forfaitaire pour frais de 50% sur les revenus locatifs annuels de logements non classés inférieurs à 77 700 euros.

Dès lors que les revenus locatifs dépassent ces seuils, ou bien sur option expresse du contribuable, le régime réel s’applique.
Ce régime permet de déduire les charges réelles supportées par le contribuable (taxe foncière, travaux, intérêts d’emprunt…).
Contrairement à la location nue, il permet aussi de déduire les amortissements, ce qui constitue un avantage fiscal important.

L’avantage historique des amortissements en LMNP

Cet amortissement était d’autant plus avantageux que, lors de la cession du bien, la plus-value relevait du régime des plus-values immobilières des particuliers, sans réintégration des amortissements pratiqués (contrairement aux plus-values professionnelles).
Concrètement, cela permettait une imposition réduite sur les loyers, sans impacter la fiscalité sur la revente.

Les nouvelles règles applicables à partir de 2025

Longtemps perçu comme une niche fiscale, le régime LMNP a été réformé.
À compter de l’imposition des revenus locatifs perçus en 2025, les nouveaux abattements forfaitaires du régime micro-BIC sont :

• 50% sur les locations de courte durée classées et les chambres d’hôtes, ainsi que pour les locations longue durée, si les revenus sont inférieurs à 77 700 euros.
• 30% pour les locations de courte durée non classées, si les revenus sont inférieurs à 15 000 euros.

Un tournant majeur : l’intégration des amortissements à la plus-value

L’article 24 de la loi de finances pour 2025 introduit une nouveauté importante :
Désormais, les amortissements déduits pendant la période de location réduiront le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value imposable lors de la revente du bien.

Ce changement rapproche le régime LMNP d’une logique de plus-value professionnelle, tout en conservant un cadre civil particulier.

Vers un intérêt amoindri mais à nuancer

Le régime de la location meublée a donc perdu de son attractivité, mais il faut nuancer :

• Les modifications sont plus sensibles pour ceux qui étaient éligibles au micro-BIC, désormais orientés plus rapidement vers le régime réel.
• Pour ceux déjà soumis au régime réel, seuls les abattements sur la plus-value sont affectés.
  Ils conservent néanmoins l’accès au régime des plus-values immobilières des particuliers, incluant l’exonération après 30 ans de détention.